SANTA CRUZ

¿Qué documentos debes mirar antes de comprar un departamento?


El conflicto por las supuestas irregularidades en el gravamen de dos condominios en Derechos Reales es propicio para saber qué condiciones legales debe revisar un comprador


Derechos Reales es la instancia encargada de garantizar que las transacciones se realicen legalmente. Foto Fuad Landivar
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22/10/2018

La divulgación de un gravamen por $us 2,2 millones a 160 familias propietarias de departamentos en dos torres del condominio Soho fue denunciada como un escándalo por los afectados y minimizada a un ‘error’ por parte de Derechos Reales (DDRR) y la constructora, por esto es pertinente analizar qué documentación legal debe un ciudadano revisar al momento de comprar un departamento.

En el caso mencionado, el sistema de DDRR borró ‘de un plumazo’ las deudas que tenían esos propietarios con entidades bancarias y las reemplazó por la millonada en favor del Banco Unión, incluso se hizo figurar como deudora a gente que había pagado su departamento al contado.

Esta situación, que ha sido atribuida a una falla del sistema de seguridad, según explicó el juez registrador de DDRR, Alfredo Echeverría, y por el propietario de la constructora Jorge Ormachea, fue la excusa para consultar a expertos sobre la propiedad de bienes inmuebles sobre qué medidas debe tomar en cuenta un ciudadano al momento de adquirir un bien de este tipo.



Este modelo habitacional tiene la particularidad de que se construye en un terreno (matrícula madre). Para el abogado Mauricio Paz, defensor de los afectados de las torres Soho, Derechos Reales “es el ente encargado de garantizar que las transacciones que se realizan estén en orden”, por eso, los reclamos por el supuesto error apuntaban a la inseguridad jurídica al derecho propietario que se estaría generando. “Derechos Reales es precisamente el que te garantiza que nadie pueda cometer ese tipo de acciones”, subraya con relación a la presunta falla del sistema.

“La ‘llave’ para que un inmueble sea registrado es un documento protocolizado por un notario, pasar por un filtro de Derechos Reales y finalmente al sistema, que ha sido validado por el Poder Judicial, es una serie de protocolos para la inscripción”, explica. Además, establece un protocolo con el número de documento, de notario y de la superficie del inmueble.

Expertos opinan

Un experto catedrático y asesor jurídico, además de una especialista en Derecho Contable, que pidieron la reserva de sus identidades, además del abogado civilista David Herrera, expone los pasos a seguir para quienes van a adquirir un departamento.



1 Para construir un condominio con múltiples departamentos, la empresa constructora o inmobiliaria adquiere un terreno, el cual debe inscribir en Derechos Reales con su nombre o razón social. Este terreno consta de una matrícula ‘madre’. Por lo general, el terreno es gravado para financiar la construcción del edificio (también puede ser con recursos propios).

2 Concluida la construcción (por ejemplo, de 50 departamentos, cada uno con su garaje y su baulera), la matrícula ‘madre’ se subdivide en 150 partidas, en las cuales puede figurar algún gravamen de la empresa constructora o del propietario del condominio, pero que debe ser ‘saneado’ antes de que pueda ser vendido.

3 Si una persona se presta plata de un banco para comprar un departamento, esa entidad financiera se encargará de revisar, a través de un perito, que el bien inmueble que se va a comprar esté ‘limpio’ de gravámenes y verificar que la documentación esté en orden y coincida con las características físicas del inmueble, explica Herrera.

4 Por lo general, en este tipo de transacción en condominios, además del espacio físico del departamento, se suma el del garaje y de los depósitos (las bauleras).

5 Si una persona va a comprar al contado, debe averiguar ante Derechos Reales cuál es la situación del inmueble (departamento). Primero, indagará que esté a nombre de la constructora o propietario que se lo quiere vender. Para ello solicita (en DDRR) un alodial, que puede ser una vista rápida, que indica cómo se encuentra el inmueble en ese momento o también se puede solicitar un documento ‘treintañal’, que registra un histórico de los últimos 30 años (los dueños que tuvo, las hipotecas adquiridas y otros).



6. Luego, con todo lo anterior corroborado, se puede hacer la minuta entre el comprador y el vendedor. El comprador debe tener copia legalizada del testimonio de propiedad registrado en una notaría, de todo el edificio, y claro, de su departamento, garaje y baulera. Posteriormente, debe proceder a inscribirlo en Derechos Reales.

Los expertos señalan que los errores en Derechos Reales “son muy comunes, todos los días”.

“Uno puede tener toda su documentación en orden, prolija, documentada, la cual puede ser corroborada por el cliente, pero cuando llega a Derechos Reales afirman que los datos en los documentos no coinciden con los que están en el sistema, como el dato de la superficie, el número de plano y otros, lo cual, para subsanar, conlleva tiempo y dinero, por eso se ve gente que trajina meses y años”, afirma Herrera.

El catedrático hace un repaso al proceso de modernización de DDRR, a la vez que señala las falencias técnicas y, sobre todo, de recursos humanos.

“Al principio los registros se hacían usando un sistema de libros codificados que extrañamente ‘desaparecían’; luego vinieron los sistemas informáticos de partidas computarizadas y de ahí migró a matrícula de propiedad; sin embargo, el principal problema sigue siendo que no hay gente calificada que conozca de derecho registral, pues al ser la ‘gallina de los huevos de oro’, los cargos son políticos”, aseveró.

 

ALGUNAS DEFINICIONES

GRAVAMEN

En el Derecho Civil, se llama así el derecho real, distinto de la propiedad, trabado sobre un bien ajeno (hipoteca, prenda, servidumbre) que tiene por finalidad garantizar por el deudor el cumplimiento de una obligación.

ALODIAL

Es el documento que refleja la situación del bien inmueble en cuanto a gravámenes o deudas que pesen sobre él. Es como una ‘fotografía’ del momento en que se encuentra.

“TREINTAÑAL”

Es un ‘histórico’ de los últimos 30 años que se tiene del bien inmueble.

 



 




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